집합건물 분양 시 시행사의 관리단 조직 의무

1. 주제

 

시행사에 의한 집합건물 분양에 있어 시행사의 집합건물 관리단 조직에 관한 의무와 그 절차

 

2. 시행사의 의무

 

가. 관리단 조직 전 시행사의 의무

 

 시행사(분양자)는 집합건물법에 따른 관리단이 조직되어 사무를 개시할 때 까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리할 의무가 있습니다(집합건물법 제9조의3 제1항).

 

나. 임시규약 제정에 관한 시행사의 의무

 

시행사(분양자)는 집합건물법에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 내용을 정하여 임시규약을 제정하고 분양계약 체결 전 분양받을 자에게 지급할 의무가 있습니다(집합건물법 제9조의3 제2항).

 

한편, 위 임시규약에는 ‘관리단 집회 소집 시 통지내용을 건물 내의 적당한 장소에 게시함으로써 건물 내에 주소를 가지는 구분소유자 또는 제2항의 통지장소를 알리지 않은 구분소유자에 대한 소집통지를 갈음할 수 있다’는 취지의 규정을 포함하는 것이 필요합니다.

 

다. 관리단집회 소집 의무

 

시행사(분양자)는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 완료한 때에는 규약의 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단 집회를 소집할 것을 아래의 내용이 포함되도록 하여 구분소유자들에게 통지하여야 합니다(집합건물법 제9조의3 제3항, 동법 시행령 제5조의2 제1항).

 

1. 예정된 매수인 중 이전등기를 마친 매수인의 비율

2. 법 제33조제2항에 따른 관리단집회의 소집청구에 필요한 구분소유자의 정수(定數)

3. 구분소유자는 해당 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집해야 하고 그렇지 않은 경우에는 분양자가 법 제9조의3제4항에 따라 지체 없이 관리단집회를 소집한다는 뜻

 

 

한편, 시행사(분양자)가 나.항의 임시규약에 그 취지를 기재한 경우 관리단집회를 위한 통지내용을 건물 내의 적당한 장소에 게시함으로써 건물 내에 주소를 가지는 구분소유자 또는 통지장소를 알리지 않은 구분소유자에 대한 소집통지를 갈음할 수 있습니다(집합건물법 시행령 제5조의2 제3항).

 

구분소유자들이 통지를 받고 3개월 이내에 관리단집회를 소집하지 않으면 시행사가 즉시 관리인집회를 소집하여야 합니다(집합건물법 제9조의3 제4항).

 

3. 위반 시 제재

 

시행사(분양자)가 관리단 소집 통지 의무를 해태하거나 통지 3개월 이후 직접 관리단집회를 소집하지 않은 경우 200만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으며(집합건물법 제66조 제3항), 건물의 하자보수 문제 등이 발생할 경우 관리단 조직 의무를 태만히 함으로 인한 민사상 손해배상 책임, 그 정도가 심하다면 형사상 업무상 배임의 죄책을 질 수도 있습니다.

 

4. 실무의 관행

 

분양이 완료되지 않은 시점에서 미분양 전유부분에 대한 구분소유권은 시행사에게 있으므로, 시행사는 분양을 하며 관리회사를 미리 내정해 놓고, 구분소유자들이집회를 개최하기 전에 먼저 관리단을 조직하는 것이 관리단 운영에서 시행사의 영향력을 보다 크게 행사할 수 있습니다.

 

또한 관리규약의 제정이나 개정은 구분소유자 수 및 의결권 3/4 이상의 찬성을 얻어야 가능하여, 분양이 모두 완료된 시점에서는 의결이 어려워지는 경향이 있습니다. 따라서 시행사는 최초 분양계약서를 작성하기에 앞서 관리규약을 미리 만들어 확정하는 것이 유리합니다.

 

5. 이미 분양이 모두 완료된 경우

 

집합건물법 제23조 제1항은 ‘건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.’라고 규정하고 있으므로, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체입니다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 등 참조).

 

따러서 이미 분양이 모두 완료된 경우 관리단은 성립된 것으로 보아야 합니다.

 

다만, 이렇게 조직된 관리단이 관리를 개시하기 전까지 시행사(분양자)는 집합건물법에 따른 관리단이 조직되어 사무를 개시할 때 까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리할 의무가 있으므로(집합건물법 제9조의3 제1항) 이미 모든 건물의 분양이 끝난 경우라면 관리단의 관리가 개시될 수 있도록 관리단 집회를 개최할 필요가 있습니다.