상가건물 임대차보호법의 적용 범위

상가건물임대차보호법은 지역마다 임대차보증금의 액수에 따른 적용 범위의 제한이 있습니다.

지금부터 그 제한범위는 어떻게 되는지, 월 차임의 보증금 산정 방법은 어떻게 되는지 및 적용 범위를 벗어나더라도 그대로 적용되는 상가건물 임대차보호법의 규정에는 어떤 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

I. 상가건물 임대차보호법의 적용 범위

 

[지역 및 보증금 범위]

1. 서울특별시  -   9억 원

2. 부산광역시, 인천광역시, 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동), 하남시, 고양시, 수원시 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역)  -   6억 9천만 원

3. 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시  -  5억 4천만 원

4. 그 밖의 지역  -  3억 7천만 원

 

II. 월 차임의 보증금 산입 방법 

 

한편, 보증금과 별도로 차임이 있는 경우 차임을 환산하여 보증금의 액수에 더한 금액을 기준 금액으로 보는데, 이 때, 월 차임액이 100을 곱한 금액에 임대차보증금을 더한 금액이 기준 금액이 되는 것입니다.

예를 들어, 서울특별시의 경우 임대차 보증금이 9억 원을 초과할 경우에는 상임법이 적용되지 않는데(상임법 제2조 제1항, 동법 시행령 제2조 제1항 제1호), 이때 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 보증금 액수에 더하여 9억 원을 초과하는지 여부를 판단합니다(동법 제2조 제2항, 동법 시행령 제2조 제3항).

즉, 임대차보증금이 6억 원이고, 월 차임이 400만 원인 경우 6억 원 + 400만 원 X 100 = 10억 원이 되어 기준을 초과하므로 상가건물임대차보호법의 규정들이 적용되지 않게 되는 것입니다.

 

III. 예외적 적용 규정들

 

그러나, 위와 같이 보증금 액수 또는 이에 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 보증금 액수에 더한 금액이 9억 원[2019. 4. 2. 이전 체결·갱신된 임대차의 경우에는 6억 1천만 원 기준]을 초과하는 경우에도 일부 규정들은 적용됩니다.

 

상가건물임대차 보호법 제3조(대항력 등),

제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문(계약갱신요구 등),

제10조의2부터 제10조의9까지의 규정(계약갱신의 특례, 권리금의 정의 등, 권리금 회수기회 보호 등,

권리금 적용 제외, 표준권리금 계약서의 작성 등, 권리금 평가기준의 고시, 차임연체와 해지)

제19조의 규정(표준계약서의 작성 등)은 예외적으로 적용되고 있습니다(동법 제2조 제3항).

한편, 상가건물임대차 보호법의 개정으로 인하여 계약 체결일에 따라 아래의 표와 같이 적용 범위에 차이가 발생하니 참고해 주시면 됩니다.

 

	초과 보증금 임대차에 적용되는 규정	적용 대상 임대차 (각 부칙 제2조 참조)
2013. 8. 13. 시행	제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2	2013. 8. 13. 시행 후 “체결, 갱신” 계약
2015. 5. 13. 시행	추가 : 제3조, 제10조의 3 내지 제10조의 8, 제19조	2015. 5. 13. 시행 후 “체결, 갱신” 계약
2020. 9. 29. 시행	추가 : 제10조의 9	2020. 9. 29. 당시 “존속 중” 계약
현재 적용 규정	제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2 내지 제10조의9, 제19조